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聚焦北京樓市“3·17”新政周年

■本報記者 王麗新

北京樓市持續低溫，3月上旬，新房二手房表現均一般，但就交易量來(lái)看，二手房市場(chǎng)或出現“穩中有升”的局面。不過(guò)，在經(jīng)歷了9個(gè)月價(jià)格下調之后，北京二手住宅成交價(jià)格目前仍有下跌但降幅呈現繼續收窄狀態(tài)。

據我愛(ài)我家集團市場(chǎng)研究院數據統計，2018年3月上旬（3月1日-3月10日），北京全市二手住宅共網(wǎng)簽3130套，與2月上旬相比下降28.9%，同比2017年3月上旬下降49.2%。

我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉表示，北京各月的二手住宅網(wǎng)簽量一直都是“頭低尾高”的走勢，上旬網(wǎng)簽量偏低較為正常。在價(jià)格方面，就麥田房產(chǎn)二手住宅掛牌房源價(jià)格數據來(lái)看，2月份掛牌均價(jià)環(huán)比上月略降0.4%。業(yè)主掛牌價(jià)格下挫，在一定程度上促進(jìn)了交易量的增加。

多位業(yè)內人士均認為，與市場(chǎng)高位相比，“量?jì)r(jià)齊跌”已經(jīng)成為二手房市場(chǎng)的主要趨勢。但隨著(zhù)春節交易淡季的結束，預計接下來(lái)會(huì )呈現出“小陽(yáng)春”的勢頭。

業(yè)主愿讓價(jià)成交

據麥田房產(chǎn)一線(xiàn)部分經(jīng)紀人反饋，“就負責樓盤(pán)來(lái)看，目前的房?jì)r(jià)和去年4月份高位時(shí)相比已經(jīng)下降了20%-30%?，F階段的房源價(jià)格，往往會(huì )以同樓盤(pán)或者附近同等價(jià)位小區最新一次成交價(jià)格為參考案例，進(jìn)行具體掛牌定價(jià)。因為業(yè)主的價(jià)格預期比較穩定，所以整體上來(lái)看，掛牌房源價(jià)格走勢較為穩定?！?/p>

而在目前的買(mǎi)方市場(chǎng)背景下，降價(jià)房源比例仍在高位。

根據麥田房產(chǎn)成交房源價(jià)格監測數據顯示，2月份調價(jià)房源中降價(jià)比例達到95%，和上月相比上升3個(gè)百分點(diǎn)，處于高位波動(dòng)水平。另外，買(mǎi)方整體議價(jià)幅度為-5.7%，和上個(gè)月基本相當，議價(jià)幅度仍在高位。

據麥田房產(chǎn)珠江帝景一位業(yè)務(wù)經(jīng)理介紹，“近期成交的多個(gè)單子都是去年政策之前掛出的房源，業(yè)主賣(mài)房的目的在于換房。當時(shí)政策出臺后，業(yè)主說(shuō)短期內不再有換房打算了，但是業(yè)主仍然一直關(guān)注著(zhù)樓市。到了年底，業(yè)主重新把換房之事提上日程，說(shuō)明這種換房需求始終是存在的。而經(jīng)過(guò)了一段時(shí)間對樓市的觀(guān)察，同時(shí)自己所心儀的房子也降價(jià)了，業(yè)主也就自然而然接受了目前房?jì)r(jià)下降的現實(shí)，愿意和客戶(hù)坐下來(lái)聊房?jì)r(jià)。整體上來(lái)看，多數業(yè)主還是愿意讓價(jià)成交的，當然，也存在因為堅守10萬(wàn)元不退步從而達不成交易的案例，這就看業(yè)主換房的意愿強不強烈了?！?/p>

同時(shí)，就麥田房產(chǎn)成交均價(jià)來(lái)看，2月份環(huán)比上月上漲了1.3%，與當月高價(jià)格段成交占比增加有較大關(guān)系，2月份1200萬(wàn)元以上價(jià)格段房源成交占比為24%，較上個(gè)月提高了6個(gè)百分點(diǎn)。由此可見(jiàn)，盡管月度成交量較低，但中高端改善型需求在市場(chǎng)上仍比較活躍。

不過(guò)，與2017年同期相比，今年3月上旬的網(wǎng)簽量下降了一半，前后一年對比明顯，這充分說(shuō)明2017年北京“3·17新政”之后的調控對降溫樓市，平抑房?jì)r(jià)起到了顯著(zhù)作用。

交易量將“穩中有升”

值得關(guān)注的是，一位受訪(fǎng)者向《證券日報》記者表示，“由于房貸利率上行，原來(lái)還想觀(guān)望，但現在已經(jīng)開(kāi)始密集看房，如果遇到有些業(yè)主愿意降價(jià)，就想直接定下來(lái)了，這樣即使貸款利率再上行，也可以省一些利息支出?！?/p>

據麥田房產(chǎn)多位一線(xiàn)經(jīng)紀人反饋，“和去年‘3·17新政’出臺后的半年內市場(chǎng)相比，年初市場(chǎng)需求已經(jīng)出現了明顯好轉。有部分觀(guān)望的業(yè)主把置換計劃重新提上了日程，在賣(mài)房的同時(shí)也著(zhù)手選房購房。在這樣的情況下，市場(chǎng)上賣(mài)舊買(mǎi)新的‘連環(huán)單’比較多，個(gè)別情況下還會(huì )出現三連環(huán)?！?/p>

據我愛(ài)我家集團市場(chǎng)研究院數據統計，從每日的網(wǎng)簽數據來(lái)看，進(jìn)入2018年后，北京二手房市場(chǎng)每日網(wǎng)簽基本都維持在300套到600套上下，整體表現平穩，春節前后也并沒(méi)有太大起伏，與2017年春節后的暴漲走勢迥異?？梢?jiàn)，在目前政策繼續從嚴的預期之下，北京二手房市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)穩定期。

當然，與去年“3·17新政”后最低谷時(shí)單日網(wǎng)簽僅300套左右的情況相比，如今的市場(chǎng)還是有所回溫，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的回落，部分購房需求開(kāi)始逐步結束觀(guān)望出手購房，未來(lái)北京二手房市場(chǎng)仍將延續穩中有升的趨勢。

麥田房產(chǎn)也認為，隨著(zhù)春節假期結束，有售房和置業(yè)計劃的業(yè)主及客戶(hù)逐漸增多，市場(chǎng)成交也開(kāi)始回升，外加3月份為傳統“小陽(yáng)春”，預計春節前累積的需求將會(huì )有所釋放，市場(chǎng)可能會(huì )出現一波正常的成交小高峰，但由于政策調控仍未放松，預計力度將明顯小于去年同期。

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